Минстрой хочет защитить застройщиков от рьяных дольщиков. Они торпедируют строительные компании исками и зарабатывают. 47news нашёл пример в Ленобласти.
До конца года Минстрой планирует внести в Госдуму законопроект, направленный на ограничение “потребительского терроризма” в сфере строительства жилых домов. Определение подразумевает системное требование неустоек с застройщика с целью заработка по всем возможным формальным причинам. О необходимости законопроекта говорил недавно замминистра ведомства Никита Стасишин. Ранее об этом явлении докладывали вице-премьеру Виталию Мутко. “Не считаю необходимым однозначно вставать на сторону застройщиков. Мне кажется, что надо находить середину”, - приводило его слова РБК. Свои предложения готовят общественные организации “Деловая Россия” и “Опора России”.
В Ленобласти количество обманутых дольщиков, по официальным данным, составляет 14,5 тысяч в 31 жилом комплексе, где 185 объектов. По логике, защищать нужно не застройщиков, а граждан, годами ждущих квартиры. Впрочем, если компания не совсем на боку, у тысяч граждан появляется возможность получить компенсацию за недоделки и каждый день просрочки. Законодательная база даёт для этого неплохой инструментарий. Исходя из реалий, застройщик предлагает вилку: либо в несколько раз меньшую сумму, но быстро, либо получение денег через суд. По понятным причинам, большинство выбирает первый вариант.
Изучив судебную практику по Ленобласти за пару лет, 47news нашёл компанию, выплатившую, скорее всего, самую большую неустойку в регионе. Речь о первом из четырёх 10-этажных корпусов жилого комплекса “Ямбург” в Кингисеппе на 268 квартир в каждом. Строительная фирма “СК Балт-Строй” отдала 43 жильцам 29,1 млн рублей. То есть, в среднем по 675 тысяч. Судя по данным госстройнадзора, выплаты дольщикам на этом объекте доходили до 2,7 млн. При этом трёхкомнатную квартиру застройщик продавал, в ценах 2014 года, за 3,3 млн, а однокомнатную - за 1,2 млн.
Дом начали строить в конце 2013 года. Срок официально продлевался три раза: в 2015-м и два раза в 2016-м году. Как говорят, проблемы были с подключением к сетям Ленэнерго. Игроки рынка вспоминают и то, что в 2014 году рухнул курс рубля, после чего продажи встали. Многоэтажка была сдана в эксплуатацию в сентябре 2017-го, после чего все квартиры были переданы дольщикам. Собственно, после этого и начались выплаты неустоек, закончившиеся в 2019 году.
По данным СПАРК-Интерфакс, за минувший год выручка “СК Балт-Строй” составила 399 млн. Помимо строительства жилья занимается дорожными работами.
Наиболее активным среди получивших компенсацию стал местный житель Илья Новиков, заключивший договор долевого участия в 2014 году. В 2017 он стал хозяином квартиры, но атаковать застройщика начал годом ранее.
Судя по иску, Новиков требовал, в том числе, возмещение морального вреда за “...нравственные страдания и переживания ...психологический и физический дискомфорт, его ежедневный, непреходящий и постоянно усиливающийся характер”. За каждый день мучений истец хотел тысячу рублей, а в целом 268 тысяч. Фемида решила, что дискомфорт скромнее - 5 тысяч за весь период ожидания. Финансовые потери жилец оценил в 2,7 млн рублей при стоимости квартиры 3,8 млн. Суд взыскал с застройщика 101 тысячу. Впрочем, в апелляционной инстанции дольщик добился неустойки и штрафа на сумму 600 тысяч. Ещё 700 тысяч Новиков отсудил, подав иск уже после получения ключей. Таким образом, владелец квартиры выиграл 1,4 млн рублей.
Всё же, кейс интересен не финансовой гранью, а спецификой требований. Помимо морального вреда и денежной компенсации дольщик настаивал на предоставлении ему всей документации по строительству. В том числе, годовые бухгалтерские отчёты за три года, аудиторское заключение, заключение экспертизы проектной документации и саму документацию в полном объёме, включая изменения и технико-экономическое обоснование проекта строительства. Напомним, речь о десятиэтажном доме. Суд встал на сторону гражданина и обязал компанию предоставить всё перечисленное.
Кингисеппский районный отдел судебных приставов принял к производству исполнительный лист и обязал “СК Балт-Строй” его исполнить. После этого начались юридические качели. Компания предоставляла документы, но Новиков и приставы раз за разом находили их неудовлетворительными. Но окончательно оппоненты споткнулись об упомянутое технико-экономическое обоснование проекта. По закону, застройщик обязан предоставить дольщику этот документ, но как подсказали 47news в госстройнадзоре, его форма и содержание действующим законодательством не определены. Это, в свою очередь, даёт возможность вольной трактовки.
Пиковой точки борьба достигла летом нынешнего года. Новиков добился возбуждения приставами уголовного дела в отношение гендиректора застройщика Александра Силенко. Ему вменялось неисполнение решения суда. Впрочем, через неделю прокуратура отменила постановление. “В ходе проверки не установлен факт реальной возможности исполнения судебного решения...”, - отметил надзор.
По словам гендиректора “СК Балт-Строй” Александра Силенко, после сдачи дома, нужда в документах, требуемых дольщиком, выглядит искусственной.
- Все возможные его права соблюдены, дом построен, исполнение строительных норм подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию. Мы считаем, что дольщик использует все возможности для давления и получения материальной выгоды, - считает Силенко, добавляя, что оппонент инициировал проверки госстройнадзора, прокуратуры и полиции.
Бизнесмен сообщил, что 11 ноября дольщику вновь были предоставлены все документы для ознакомления. “Произошло это в офисе продаж в присутствии приставов. Продолжалось с полудня до шести вечера. Но есть ощущение, что он вновь недоволен. Не скрывает, что это стало делом его жизни”, - отметил он.
По словам Ильи Новикова, в своих претензиях к застройщику он не одинок, а выигранных дел уже два десятка.
- Я всего лишь пытаюсь довести дело до логического конца. Считаю, что в процессе строительства дом был значительно удешевлён. Были и недоделки, которые я устранял за свой счёт.
- В какой сумме вы видите логический конец этой истории? - спросил 47news.
- По моим примерным подсчётам, квартира, за которую я заплатил 3,8 миллиона, стоит процентов на сорок дешевле.
В фирме-застройщике Новикову заочно ответили, что продажа квартиры по себестоимости противоречит бизнес-смыслу, а в стоимость входят помимо строительных материалов налоги, присоединение инженерных сетей и цена земли.
47news спросил владельцев строительных компаний, насколько для них актуальна проблема давления со стороны покупателей. Директор и владелец строительной компании "Дальпитерстрой" Аркадий Скоров сходу привёл пример.
- Только что получил сообщение от финдиректора. Дама, купившая две квартиры за 3,4 миллиона, отсудила 11,6 миллиона. Дома давно построены, квартиры она намеренно не принимала. Тех, кто получает больше стоимости квартиры, по моим ощущениям, процентов сорок. Причём профессиональных юристов и обыкновенных граждан примерно одинаковое количество. Увидели новую поляну и ринулись, - возмущается собеседник, добавляя, что обращался к Владимиру Путину с просьбой ограничить неустойку до 30% от стоимости квартиры.
Гендиректор и совладелец "КВС" Сергей Ярошенко сообщил 47news, что случаи потребительского терроризма в отношении компании пока единичны, но тенденция вызывает тревогу.
- На самом деле в законе уже прописано злоупотребление правом, просто за него никто не несёт наказания. На этой поляне уже работают профессиональные юристы. Но вымогательство у застройщиков ни к чему хорошему не приведёт. В том числе и при работе по новым условиям по эскроу-счетам, просто к пострадавшим прибавится ещё и банк. Неустойку надо сократить до нормы доходности, иначе убивается вся экономика проекта, - считает бизнесмен.
Председатель комитета госстройнадзора правительства Ленобласти Денис Горбунов комментирует явление аккуратно.
- Не исключаю, что застройщики могут прикрываться этим термином. Есть просрочка, есть недоделки, гражданин имеет право защищать свои интересы. Но понятно и то, что когда едешь в лифте в недавно сданном доме, то стены, ещё обшитые фанерой, пестрят объявлениями от юристов. Люди пытаются минимизировать свои затраты. Если в целом, то я за паритет интересов дольщика и застройщика, - дипломатично отметил он.
Виктор Смирнов,
47news
